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杜塞尔多夫
科隆

 

0. 准备阶段

在开始筛选德国房地产之前,德房置业通常会建议购房人对下面几点认真评估:

购房用途(自住,出租还是先自住后出租)

财务状况(资产,收入和支出是否能够支持购房计划)

投入的现金数量,这部分资金是否已经在德国

能否能够或者愿意从银行获得贷款

获得银行贷款的比例将会多少

以德房置业的经验,如果购房人之前能够在前期就对于上面几点做出准备,就能更有针对性的筛选房源,避免后期走弯路或者交易不成功。

 

1. 寻找合适的房产

购房的第一步是就是寻找合适的房产。德房置业专门写了一篇关于在德国如何寻找房源的文章,请购房人参考。在这里德房置业提醒购房人了解购房阶段的费用和税收,这个话题德房置业也写了一篇文章进行介绍。对于二手房来说,德房置业建议购房人花几百欧元委托建筑质量评估师,以确定物业的价值和可能存在的缺陷。对于期房来说,德房置业建议购房人委托专业人士评估建房说明书等建房文件。对于来自国内的机构投资人和商业地产投资人德房置业建议聘请买家投资顾问。

 

2. 查阅土地登记册

当购房人对房产有很大的兴趣的时候,就需要查阅这处房产的土地登记册,了解土地注册中告知的关于可能有的抵押,路权,建设权,地役权或其他对第三方义务的信息。在这里,买家也需要确定,是否有另一个买家已经进行了房屋优先转让登记了,这样可以避免一房多卖的情况。最新的土地登记册也是银行贷款所必需的材料之一,关于贷款所需的材料,德房置业专门写了相关文章介绍。

 

3. 贷款

如果购房人有能力并且愿意用自有资金支付购房各种款项,那么这步可以跳过去。如果希望使用银行贷款的话,那么需要在签订购房合同之前确定银行贷款的大致框架条件。德国银行贷款的条件是同居留情况,收入,雇佣关系,贷款金额,抵押物,贷款期限等因素都有关系。德房置业针对贷款事宜也写了很多知识介绍。

 

4. 签订购房合同

如果购房人和卖家消除了所有的疑虑,对于价格和其他各种条件达成一致的话,就可以准备购房合同了。在德国,房产买卖合同必须经过公证师的公证才有效。德国的公证师是一个中立的机构,监督并且协助购房合同以及贷款抵押手续的完成。随着合同的签订,购房人有义务支付房款给卖家。作为回报,卖方有义务将房产的所有权交转给买方。按照德国惯例,购房人承担公证的费用。公证师在进行公证之前,一般会提前2周把购房合同发给购房人,这样买家有足够的时间检查合同。针对购房经验不足的国内买家,德房置业建议花几百欧元委托专业的房地产律师对合同条款进行评估。

 

5. 办理购房后手续

合同签订之后,公证师会把公证过的合同寄送买卖双方,并且把合同的复印件寄送税务局,银行,土地证管理局等机构。在正式过户之前,公证师会将购房人加入到房产证第二部分作为优先登记,防止卖家把同一房产卖给多家购房人。购房人会收到公证师,法院,税务局等的账单和费用通知。具体费用比例德房置业有一篇文章介绍。

 

6. 支付房款

合同里面会约定支付房款的各种条件,当所有条件都符合的时候,购房人会收到由公证师发送的支付房款通知。这时买家才开始付款。根据不同情况,房款会打入卖家账号,卖家抵押银行账号或者公证师账号。

 

7. 房产交接与变更产权

对于现房来说,买家支付了所有房款之后才进行房产交接。对于期房来说,购房人会根据建房进度支付房款。在购房人支付完房款总价后,公证师就会联系土地登记管理部门进行产权变更,产权变更的时间根据情况和地区将持续几周到几个月不等。产权变更结束后,购房流程正式结束。

 

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