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德国拍卖房注意事项(上) - 德国欧通商务
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永久产权、稳健的增值能力和抗风险能力、日渐走低的汇率,再加上德国目前处于历史最低点的银行贷款利率,使得近年来德国房地产日趋火爆。除了通过网络、中介,还可以通过法院拍卖的途径获得德国房产。如果您选择了通过法院拍卖来买房,那就必须要了解相关的拍卖房信息和法律法规。德国欧通商务咨询会在《德国拍卖房注意事项》中,分上、下两篇文章,就法院拍卖房知识对大家进行详细讲解。

 

1. 怎样才能获得拍卖房的评估报告?

最理想情况是直接在法院拍卖官方网站查看( www.zvg-portal.de), 或者去各地方拍卖法院查看房产价值评估报告文件, 之前最好先与办公人员联系一下。另外多数情况下决定强制拍卖的的银行也可以提供报告复印件。

 

2. 评估报告可信度如何?

评估报告的可信度一般,正常情况下由三个评估师进行评估,有三个价格数据。

如果报告只根据银行方面的贷款评估报告来评估房产价值的话,竞拍人就要小心对待了,因为当时的贷款评估报告数据很可能已经过时, 房产的状态很可能已经变得陈旧。如果评估师没有进入房内进行查看, 那么他就会对房产状态的评估直接写上正常状态。竞拍者在竞价时,务必要考虑到房产的实际状态很可能会比评估报告里的差,所以应该在出价时打个折扣, 把装修费用事先考虑进去。

 

3. 拍卖要进行多长时间?

至少30分钟。 最长到没有人再出价为止。出价必须口头进行,提前或于拍卖当日的书面出价是不允许的 –包括电子邮件或传真。

竞价者必须出示有效身份证明。一般情况下拍卖刚开始时比较安静,这段时间感兴趣者可以向法庭和债权人代表- 银行提问。

 

4. 有哪些有效的竞拍策略呢?

竞拍者应该自己设置一个固定限值- 并且不让对手知晓。出价时最好避免整数(例如应出价100500欧元,而不是10万欧元),保证您的出价能够值不会被其他竞拍者的超过。有的竞拍者在加价时忽高忽低,很可能会忘记自己的最初策略,而被其他竞拍人牵着鼻子走。聪明的竞拍者会试着套出债权人银行的最低可接受价格。一旦知道了这个价格,竞拍人就不用出高价了。

 

5.  拍卖的最低下限限制只适用于第一次拍卖吗?

不是。强制拍卖程序会采用5/10 下限 和7/10下限,直到出现一次出价因为达不到这两个下限之一而被拒绝的情况。接下来的拍卖就不存在这两个下限了。

 

6. 什么是5/10下限?

如果第一次拍卖时最高出价没有达到评估市值的50%,那么本次拍卖就算流拍(债务人保护)。

 

7. 7/10下限有什么作用呢?

债权人可以申请拒绝,如果最高出价低于评估市值的70%(债务人保护)。

 

8. 什么是第一次拍卖,第二次拍卖?

只要5/10 下限 和 7/10下限规则一直有效,那么所进行的拍卖都称作第一次拍卖。比如如果第一次拍卖没有人竞价的话,下一次的拍卖仍然称作第一次拍卖。

“第二次拍卖”意味着出价不再有下限。

 

9. 当下限取消时,是否可以以极其低廉的价格购得一处物业呢?

不太可能。相关债权人永远是强制拍卖的决定人。如果他觉得最高出价依然太低的话,可以在竞价结束后单方宣布拍卖结束。然后,按照程序由法庭出面拒绝出价。但是这种中断拍卖的方式只能用2次。在这之后,想低价抄底的竞拍人就可以开始行动了。

 

10. 通过拍卖能够低价抄底房产的机会有多大?

能以低于评估市值50%的出价拍到房产的情况很少出现,但是以低于市值20%到30%的出价拍到房产是有可能的。目前在房产紧张的城市,拍卖成交价高于评估市值的情况也很多。

 

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